보유세 폭탄 피하고 싶다면 지금 알아야 할 세금 혜택 3가지, 똑같은 집인데 누구는 세금 줄이고, 누구는 더 냅니다

요즘 다들 세금 때문에 아우성인데, 보유세는 왜 이렇게 뛰는 걸까요?

“작년보다 집값은 안 올랐는데, 세금은 왜 더 나와요?”

이 말, 요즘 1주택자들이 가장 많이 하는 말입니다.

특히 2025년부터 적용된 공정시장가액비율 조정과 공시가격 현실화율 회복으로 인해, 재산세와 종합부동산세(보유세)가 동시에 오르는 상황이죠.

예를 들어, 2024년 공시가격이 7억 원이었던 서울 마포구 A 아파트의 경우, 2025년엔 같은 시세에도 불구하고 공시가격이 7.7억으로 오르면서 재산세가 약 32만 원, 종부세가 48만 원 더 부과됐습니다. 같은 집인데, 제도 변화로만 세금이 급증한 것이죠.

그런데 놀라운 건, 이 집과 똑같은 조건인데도 세금이 절반 가까이 줄어든 사례도 있다는 사실입니다. 차이는 바로 세금 혜택을 썼느냐, 못 썼느냐예요.

💡한 줄 요약: 보유세는 집값보다 제도 변화에 더 민감합니다—혜택 모르면 그냥 더 냅니다.

초보자도 이해할 수 있게, 보유세 구조부터 짚고 갈게요

보유세는 크게 두 가지로 나뉩니다.

재산세: 시·군·구에서 걷는 지방세. 모든 부동산 소유자에게 부과됨
종합부동산세(종부세): 일정 공시가격 이상 보유자에게만 부과되는 국세

이때 중요한 건, 두 세금 모두 공시가격을 기준으로 계산된다는 점이에요. 여기서 공제 제도와 세율이 적용되는 구조를 간단히 정리해볼게요:

항목	재산세	종합부동산세
기본 공제	6억 원 (공시가격 기준)	1세대 1주택자는 12억 원 공제
과세 기준	공시가격 × 공정시장가액비율 (85~100%)	(공시가격 – 공제금액) × 세율 적용
세율 구간	0.1~0.4%	0.6~6.0% (보유 주택 수에 따라 다름)

이런 계산 방식 때문에, 공시가격 10억 초반대 1주택자가 가장 민감하게 영향을 받아요. 여기서 세금 혜택 하나하나가 몇 백만 원의 차이를 만들게 됩니다.

💡한 줄 요약: 보유세는 구조만 알면 절세 포인트가 명확히 보입니다.

혜택 ① 1세대 1주택자 공제—이건 무조건 확인해야 합니다

1세대 1주택자라면 가장 먼저 확인할 게 종부세 12억 공제입니다. 이는 2022년부터 적용됐고, 2025년에도 유지되고 있어요. 즉, 공시가격이 12억 원 이하라면 종부세가 ‘0원’이 됩니다. 하지만 조건이 있습니다.

주민등록상 세대원이 동일 주소에 살아야 하고
해당 주택 외 다른 주택을 보유하고 있으면 안 됩니다 (일시적 2주택 등 예외는 별도 규정)

예를 들어, 같은 아파트를 공동명의로 보유한 부부라도 한쪽이 다른 지역에 추가 주택을 보유하고 있다면 1세대 1주택자 요건에서 배제될 수 있어요. 그래서 최근에는 부부 공동명의에서 단독명의로 돌리는 사례도 늘고 있죠.

💡한 줄 요약: 12억 공제는 강력한 무기지만, 조건을 못 맞추면 아무 소용이 없습니다.

혜택 ② 고령자·장기보유 세액공제—조건만 맞으면 깎입니다

만 60세 이상이면서, 해당 주택을 5년 이상 보유했다면 보유세에서 최대 80%까지 세액 공제를 받을 수 있습니다. 공시가격이 13억인 단독주택 소유자가 조건을 만족하면 실제 세금은 절반 이하로 줄어들어요.

조건 구간	고령자 공제	장기보유 공제	최대 공제율 합산
만 60세 이상	20~40%	5~10년 이상	최대 80%
만 70세 이상	40%	15년 이상	80% 고정

예를 들어 2025년 기준, 노원구에서 14억 공시가 아파트를 20년간 보유 중인 72세 A씨는 종부세 530만 원에서 약 410만 원을 공제받고 실제 납부액이 120만 원에 불과했습니다.

단, 이 공제는 1세대 1주택자에게만 적용되고, 장기보유 판단 기준일과 주소 이전 이력도 영향을 주기 때문에 세무사 상담이 권장됩니다.

💡한 줄 요약: 나이와 시간은 세금 감면 카드가 됩니다—놓치면 그냥 다 냅니다.

혜택 ③ 일시적 2주택 비과세 요건—이건 타이밍이 핵심입니다

보통 집을 갈아탈 때 일시적으로 2주택자가 되는 경우가 많죠. 이때도 세금 혜택을 받을 수 있습니다. 조건을 만족하면 기존 주택 양도 시 비과세 혜택이 유지됩니다.

조건은 다음과 같습니다:

신규 주택 취득 후 1년 이내에 기존 주택을 매도해야 함
둘 다 1세대 1주택 요건을 갖춘 실거주 목적일 것
양도 당시 보유 기간 2년 이상 (취득 시기별 다름)

2025년 들어서는 기존 주택을 먼저 팔고 새로운 집으로 이사하는 트렌드가 늘고 있는데, 그 이유 중 하나가 이 요건을 맞추기 위한 전략 때문이에요.

실제 용산구 B씨는 2024년 12월에 새 집을 샀고 2025년 5월에 기존 주택을 팔면서 양도세 약 2,400만 원을 절세했습니다. 반면 서두르지 못한 은평구 C씨는 매도 시점이 14개월을 넘겨 비과세 혜택을 못 받고 1,100만 원의 세금이 추가로 부과됐습니다.

💡한 줄 요약: 일시적 2주택은 타이밍 싸움입니다—기준일과 순서가 전부예요.

지금 내 상황, 어떤 혜택을 받을 수 있을까요?

🗣️ 여러분은 지금 1세대 1주택 혜택을 받고 계신가요? 아니면 고령자 공제나 장기보유 공제 대상인가요? 혹시 올해 중 집을 사고팔 계획이 있으신가요?

지금부터라도 아래 체크리스트를 확인해보세요:

항목	점검 내용
1세대 1주택 여부	동일 세대원 모두 주택 보유 여부 확인
장기보유 기간	취득일부터 계산, 주소 이전 이력도 확인 필요
만 60세 이상 여부	해당 연도 기준 만 나이 적용
일시적 2주택 여부	기존 주택 양도 예정일이 1년 이내인지 확인

✅ 체크 후 조건이 맞지 않다면 지금 세무사 상담을 통해 명의 변경, 매도 타이밍 조정 등을 고민해보셔야 해요.

💡한 줄 요약: 혜택은 ‘대상자만’ 받을 수 있습니다—조건 확인은 지금 하세요.

최근 뉴스 흐름도 체크해보면 좋습니다

2025년 4월 국세청 발표에 따르면, 보유세 부담을 낮추기 위한 공제 신청 건수가 전년 대비 28.4% 증가했습니다. 고령자 세액공제 신청은 34만 건으로 역대 최고치고, 일시적 2주택자 비과세 신청도 9만 건을 돌파했어요.

항목	2024년	2025년	증가율
고령자 세액공제 신청 건수	25만 3천 건	34만 1천 건	+34.8%
1세대 1주택 공제 적용 대상자	178만 명	194만 명	+9.0%
일시적 2주택 비과세 신청	6만 2천 건	9만 1천 건	+46.7%

이런 수치는 단순 통계가 아니에요. 이제는 ‘혜택을 아는 사람과 모르는 사람 사이의 세금 차이’가 커졌다는 현실을 보여주는 겁니다.

💡한 줄 요약: 정부는 바뀌지 않아도, 세금은 매년 바뀝니다—뉴스 흐름이 바로 전략입니다.

개념부터 다시 정리해볼까요? 헷갈리면 안 되는 용어들

용어	설명	주의 포인트
공시가격	정부가 정한 부동산 기준가	실거래가와 다르며 세금 기준이 됨
1세대 1주택 공제	종부세 계산 시 공시가격 12억 공제 적용	부부 중 1인만 해당되며 조건 까다로움
고령자 세액공제	만 60세 이상 대상, 보유세 일부 공제 가능	1세대 1주택자만 가능
장기보유 특별공제	5년 이상 보유자 대상 양도세 공제 제도	실거주 여부 따라 공제율 달라짐
일시적 2주택 비과세 요건	갈아타기 주택 취득 후 1년 이내 기존 주택 매도 시 혜택 적용	2년 보유, 1년 내 매도 등 조건 철저히 확인 필요

단어만 비슷하지, 적용 방식은 전혀 다릅니다. ‘공제’는 세액 차감이고, ‘비과세’는 아예 세금이 면제되는 구조예요.

💡한 줄 요약: 용어 하나만 틀리면, 혜택을 아예 못 받는 구조입니다—정확한 개념부터 시작하세요.

오늘 이야기, 핵심만 정리해드릴게요

보유세는 공시가격 기반으로 계산되며, 제도 변화에 따라 급등할 수 있습니다
1세대 1주택 공제, 고령자·장기보유 공제, 일시적 2주택 비과세는 반드시 챙겨야 할 핵심 혜택입니다
세금 혜택은 조건 충족 여부가 핵심이며, 실제 적용 사례에서 수백만 원의 차이가 납니다
2025년엔 관련 신청 건수도 늘어나며, 혜택을 아는 사람과 모르는 사람 사이의 격차가 커졌습니다
용어 정리와 체크리스트를 바탕으로 지금 내 상황에 맞는 전략이 필요합니다

💡한 줄 요약: 보유세를 줄이는 건 타이밍이 아니라 준비입니다—지금 알아야 내년이 가벼워집니다.

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